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Valuación

FÓRMULA DE CÁLCULO DE HONORARIOS:

Se puede poner por ejemplo esta tabla de manera que cuando el usuario digite el valor aproximado de su propiedad le de cuánto son los honorarios a pagar.

AVALÚO: El conjunto de cálculos, razonamientos y operaciones, que sirven para determinar el valor de un bien inmueble de naturaleza urbana o rural, tomando en cuenta su uso.  (artículo 10 bis de la Ley de Impuesto Sobre Bienes inmuebles).

PERITAJE: Es el análisis de factores y condiciones de un bien para establecer su estado actual y de sus partes, así como de posibles estados pasados o futuros debido al uso, o la influencia de factores externos, practicados por un perito valuador.

Por lo tanto, es deseable que quede claro que todo avalúo es un peritaje, pero no todo peritaje es un avalúo.

PRECIO: Representa la cantidad de dinero que se deberá pagar por un bien ya sea para adquirirlo o para comprarlo.-/ Es la cantidad de dinero pagada, pedida u ofrecida cuando se contempla la venta de un objeto. -/ Es el término usado para designar la cantidad pedido, ofrecida o pagada por un bien o servicio. Es un hecho histórico sea que se revele públicamente o se mantenga en reserva. Debido a las capacidades, motivaciones, intereses económicos especiales de un determinado comprador y vendedor, el precio que se paga por los bienes y servicios puede o no tener relación alguna con el valor que pueden adscribir a esos bienes y servicios otras personas. Sin

embargo, el precio generalmente es una indicación del valor relativo que se da a los bienes y servicios por el comprador y el vendedor en cuestión bajo circunstancias particulares.

COSTO: Es el gasto que se realiza para fabricar un bien.-/ Según el Instituto Americano de Valuadores de Bienes Raíces el costo es la suma aritmética que se incurre para la producción de un bien, y dentro de un proceso productivo el costo se obtiene considerando todos los elementos directos e indirectos que inciden en la producción de un bien.-/ Las Normas Internacionales de Valuación indican que es el precio pagado por los bienes y servicios o la cantidad requerida para crear o producir el bien o  servicio.

Cuando se ha completado es un hecho histórico. El precio pagado por un bien o servicios se convierte en el costo para el comprador.

VALOR: Es el monto expresado en términos monetarios a una fecha determinada que tiene un bien para una persona que lo desea.-/ Las Normas Internacionales de Valuación lo definen como el concepto económico que se refiere a la relación monetaria entre los bienes y los servicios disponibles para compra y aquellos que los compran y venden. El valor no es un hecho, sino una estimación de la “valía” de los bienes y servicios en un tiempo dado conforme a una definición específica de valor. El concepto económico de valor refleja la visión que se tiene en un mercado de los beneficios que deriva el que posee los bienes o recibe los servicios en la fecha afectiva de valuación.

MERCADO: Es el entorno en el que se comercializan bienes y servicios entre compradores y vendedores a través de un mecanismo de precios.

VALOR DE MERCADO: Valor expresado en términos monetarios a una fecha determinada, en la que un comprador y un vendedor enterados de las características particulares y principales de un bien, así como de las condiciones de mercado que lo rodean, estarían dispuestos a intercambio, estando ambos libres de presiones externas y realizando la operación de intercambio en un tiempo razonable.

VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO (VRN): Valor del bien analizado al costo estimado de un bien nuevo equivalente, sin ser necesariamente idéntico, que pueda prestar un servicio igual o similar al que presta el bien valorado, a precios de la fecha en que se elabore un dictamen o avalúo.

VALOR NETO DE REPOSICIÓN (VNR): Valor que tiene un bien expresado en términos monetarios a la fecha de un dictamen, en base a las condiciones en que se encuentre de acuerdo a la edad, estado de conservación y grado de obsolescencia respecto a otros bienes similares más avanzados. O sea luego de aplicarle los deméritos correspondientes por concepto de depreciación física y tecnológica.

VALOR DE CAPITALIZACIÓN: Es el valor presente a la fecha del dictamen, expresado en términos monetarios, de los beneficios futuros que se esperan recibir por la posesión de un bien durante la vida económica productiva.

VALOR MEJORADO: Valor del bien, incluyendo las mejoras realizadas.

VALOR PLOTTAGE: Valor que puede ser añadido al acumulado por dos o más lotes contiguos pertenecientes al mismo dueño.

VALOR IMPOSITIVO: Valor que se toma en cuenta para fijar los tributos fiscales.

VALOR DE RENTA: Valor establecido con la finalidad de cuantificar la rentabilidad de un bien.

VALOR DE ESTIMACIÓN: Valor que se establece sin tener estudio detallado del bien.

VALOR SENTIMENTAL: El que se asigna por razones personales.

VALOR DE CAPRICHO: Valor que se añade al asignado por razones personales.

VALOR DE SALVAMENTO: Es el valor neto que se espera obtener de un bien al final de su vida útil.


¿QUE ES VALUAR?

La valoración en un sentido general es aquella parte de la economía cuyo objetivo es la estimación de un determinado valor o varios valores, con arreglo de unas determinadas hipótesis, con vistas a unos fines determinados y mediante procesos de cálculo basados en información de carácter técnico.

ENFOQUE DE COSTOS: Es la estimación del valor por medio del análisis de los costos necesarios para reponer o construir un bien con las mismas características y condiciones del bien valuado.

Este enfoque se baja en el principio de sustitución que establece que ningún comprador enterado de las características generales de un bien estaría dispuesto a pagar más por él de lo que le constaría sustituirlo por otro que le brinde una utilidad semejante o equivalente.

ENFOQUE DE INGRESO Ó RENTA: Es la estimación del valor por medio del análisis del valor presente de los posible ingresos o beneficios futuros de un bien (o de su posesión); y usualmente es medido mediante la capitalización de un nivel específico de ingresos o rentas.

Se fundamenta básicamente en un análisis pormenorizado de la capacidad de un bien para producir utilidades, en función del grado de riesgo que la inversión represente en comparación con otras alternativas posibles.

ENFOQUE DE MERCADO Ó COMPARABLES: Es la estimación de valor por medio del análisis y comparación en el mercado de ventas recientes y ofertas de un bien igual o similar al valuado, para concluir en el precio más probable de venta.

Rafael Marqués. Criterios para valoración de inmuebles urbanos. 2001